逾期交房，爛尾樓業主可以解除買房合同，貸

買房人遇到逾期交房或者樓盤爛尾該怎么樣主張權利呢？一些業主采取了集體停止償還房貸的做法。一些法律人士認為，業主采取斷供的方式主張權利有風險，可能會被銀行記錄不良信用或者起訴；還有一些法律人士認為，業主有權要求解除買房合同，繼而要求解除銀行貸款合同，開發商要返還銀行貸款和買房人的購房款，這樣對買房人最有利。問題來了，開發商哪來的資金返還購房款和銀行貸款呢？

商品房預售制情況下，從部分買房人簽訂認購書、《房屋買賣合同》，交定金和首付款開始，開發商就以在建項目名義向銀行抵押樓盤融資。隨著商品房銷售數量增加，購房人開始繳納第二筆購房款的時候，樓盤一般是主體結構完工，這時候很多購房人需要與銀行簽訂抵押擔保合同貸款支付購房款。商品房交付的時候，購房人一般需要繳納少量的尾款。實際上，買房人和銀行簽訂按揭貸款的時間，就形成了以購買商品房為抵押物的銀行借款合同。

從法律上看，買房人和開發商簽訂的《房屋買賣合同》，與銀行簽訂的《借款合同》是兩個獨立的法律關系。但，實際上只有一個目的是為了購買某套特定的商品房。在開發商不能按期交房，或者樓盤爛尾無法交房時，屬于開發商逾期交房導致不能實現合同目的。根據《民法典》第563條規定，買房人可以行使不安抗辯權，要求解除與開發商之間的買賣合同。合同解除后，開發商應當返還買房人繳納的購房款，其中有首付款和銀行貸款兩部分。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條 根據民法典第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

但是，現實的困境是不具有可操作性，開發商沒有錢返還購房人，有錢也不至于讓樓盤爛尾。一旦買房人和開發商之間的《房屋買賣合同》解除了，買房人和銀行的《借款合同》也就失去了抵押擔保物，借款的目的也就無法實現，買房人要求解除借款合同也是符合法律規定的。但是，合同解除后銀行會要求買房人返還發放的購房貸款，這筆貸款已經轉給開發商了。買房人要是有足夠的資金也不會申請銀行貸款。所以，這里也不具有可操作性。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

第二十一條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

有人說，可以讓開發商把首付款返給購房人，把貸款返給銀行，這樣也省得麻煩。合同具有相對性，這種跳躍式的返還沒有法律依據。開發商沒有錢，銀行也不會答應。在開發商沒有資金的情況下，無論是向購房人返還首付款，還是向銀行返還貸款都難以執行。爛尾樓的情況下，開發商都負債累累，爛尾樓是個負資產，只有建成房屋交付使用，才能變為可流通的資產。到時無論是買房人，還是銀行就是以房抵債也可以部分實現。

買房人斷供房貸的情況下有什么法律風險？買房人與銀行的借款合同具有相對性，斷供屬于違約行為，銀行會記錄不良信用記錄。同時，銀行有權根據《借款合同》起訴買房人。法院判決后，買房人面臨被強制執行的風險。如果買房人沒有足夠資金償還貸款，可能進入失信被執行人名單，被限制高消費。如果買房人有其他房子或者資產可能面臨被強制執行的風險。

這么看來怎么做都是買房人吃虧！原本是開發商違約不能按期交房，最后卻弄成了買房人違約不能按期償還銀行貸款。既然是開發商違約，那就要讓開發商承擔法律責任，窮盡法律手段，讓停工樓盤，爛尾樓盤復工交房。

當然，上邊談的都是樓盤爛尾時，買房人該如何應對的法律分析。實踐中，如果僅僅是開發商逾期交房，但是并沒有停止施工，說明開發商還有足夠的資金。買房人要求解除買房合同，解除借款合同，開發商有足夠資金返還，法律上都是行得通的。在這種情況下，因為開發商逾期交房，買房人要求解除房屋買賣合同不一定是最佳選擇，可以要求開發商承擔逾期交房的違約責任，比如承擔逾期交房期間的房屋租金，或者已付購房款的銀行貸款利息等都是合法的。